Kos Pegangan Tahunan Kedai atau Pejabat di Malaysia: Cukai Tanah, Cukai Taksiran dan Lain-lain

Ringkasnya: membeli kedai atau pejabat bukan bayaran terakhir anda. Setiap tahun pemilik perlu membayar cukai tanah kepada negeri, cukai taksiran kepada majlis tempatan dan, bagi unit strata, yuran penyelenggaraan serta kumpulan wang penjelas, di samping insurans. Hartanah perdagangan biasanya dikenakan kadar taksiran yang lebih tinggi daripada rumah. Jadi, masukkan kos ini dalam bajet dan pengiraan hasil sewa anda.

1. Cukai tanah

Cukai tanah ialah cukai sewa tahunan yang perlu dibayar kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah Kanun Tanah Negara bagi tanah berimilik. Jumlahnya tertera pada hakmilik atau bil tahunan, dan setiap negeri menetapkan kadarnya sendiri mengikut kategori kegunaan tanah, lokasi dan keluasan.

• Siapa membayar: tuan punya berdaftar, atau seseorang bagi pihaknya (seksyen 95).
• Bila: cukai setahun penuh perlu dibayar pada 1 Januari dan menjadi tunggakan pada 1 Jun jika belum dijelaskan (seksyen 94(2)). Secara praktiknya, bayar sebelum 31 Mei.
• Jika lewat: fi tunggakan dikenakan mengikut kaedah negeri. Pentadbir Tanah boleh menyampaikan notis tuntutan Borang 6A (seksyen 97), dan pejabat tanah di Selangor dan Kedah memberi tempoh tiga bulan untuk menjelaskannya. Jika jumlah penuh masih belum dibayar, tanah boleh dilucuthak kepada negeri (seksyen 100).
• Unit strata: jika cukai petak telah berkuat kuasa di bawah Bahagian IVA Akta Hakmilik Strata 1985, setiap pemilik petak membayar cukai bagi petaknya sendiri. Cukai ini juga menjadi tunggakan pada 1 Jun (seksyen 23C), dengan notis Borang 11 dan kemungkinan lucut hak (seksyen 23H).

Bil tidak lagi dihantar melalui pos di Selangor. Pemilik perlu memuat turun bil melalui portal e-Tanah negeri, dan kebanyakan negeri lain mempunyai portal bayaran dalam talian sendiri.

2. Cukai taksiran (cukai pintu)

Cukai taksiran dikenakan oleh majlis bandaraya, perbandaran atau daerah di bawah Bahagian XV Akta Kerajaan Tempatan 1976. Ia dikira sebagai nilai tahunan × kadar (seksyen 130). Nilai tahunan ialah anggaran sewa kasar tahunan yang boleh diperoleh, dengan andaian tuan tanah menanggung kos pembaikan, insurans dan penyenggaraan. Bagi tanah kosong, nilai tahunannya ialah 10% daripada nilai pasaran terbuka.

• Perdagangan lebih tinggi: seksyen 129 membenarkan majlis menetapkan kadar berbeza mengikut kegunaan sebenar hartanah. Contohnya, DBKL menerbitkan kadar 10% bagi bangunan perdagangan (dalam kawasan 36 batu persegi) berbanding 4% bagi bangunan kediaman. Kadar MBPP bagi tahun 2025 ialah 9% untuk perdagangan dan 5.6% untuk kediaman bertanah.
• Siapa membayar: pemilik. Cukai yang tertunggak menjadi gadaian pertama ke atas hartanah (seksyen 146).
• Bila: dua kali setahun. Jumlah yang belum dibayar pada akhir Februari atau Ogos menjadi tunggakan, dan majlis boleh mengenakan fi (seksyen 147).
• Jika lewat: selepas notis Borang E yang memberi tempoh 15 hari, majlis boleh mengeluarkan waran untuk menyita harta alih di premis (seksyen 148), termasuk harta milik orang lain. Sebagai langkah terakhir, majlis boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk menjual hartanah tersebut (seksyen 151).

3. Menyemak dan membantah taksiran

Apabila majlis menyemak semula Senarai Nilaian, pemilik akan dimaklumkan. Anda boleh membuat bantahan bertulis sekurang-kurangnya 14 hari sebelum tarikh semakan, contohnya jika anda berpendapat hartanah dinilai melebihi nilai boleh kadarnya (seksyen 142). Pindaan kemudian, contohnya selepas pengubahsuaian atau perubahan kegunaan, mempunyai tempoh notis dan bantahan sendiri (seksyen 144). Jika bantahan anda ditolak, anda boleh merayu ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 14 hari, tetapi cukai tersebut perlu dibayar dahulu (seksyen 145). Anda boleh membantah nilaian, tetapi bukan kadar peratus yang ditetapkan oleh majlis.

4. Unit strata: yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Bagi kedai atau pejabat strata, perbadanan pengurusan menetapkan yuran penyelenggaraan mengikut unit syer setiap petak. Perbadanan boleh menetapkan kadar berbeza bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza, seperti kedai dan kediaman dalam pembangunan bercampur (Akta Pengurusan Strata 2013, seksyen 60). Caruman kumpulan wang penjelas sebanyak 10% daripada yuran penyelenggaraan dikutip sebagai tambahan (seksyen 59). Bayaran lewat boleh dikenakan faedah sehingga 10% setahun. Tunggakan juga boleh dituntut daripada pemilik seterusnya, jadi minta penyata akaun sebelum membeli.

5. Insurans

Dalam bangunan strata, perbadanan pengurusan wajib menginsuranskan bangunan di bawah polisi kerosakan. Perlindungannya mesti sekurang-kurangnya pada nilai pemulihan semula, yang dinilai semula oleh penilai berdaftar sekurang-kurangnya setiap lima tahun (seksyen 93 dan 94), dan premiumnya dibayar daripada akaun penyenggaraan. Anda masih memerlukan perlindungan sendiri untuk ubah suai, stok dan kandungan premis. Bagi kedai bertanah, pemilik sendiri menguruskan insurans kebakaran bangunan, dan pembiayaan biasanya mewajibkannya.

Nilai tahunan, cukai petak, yuran penyelenggaraan dan insurans dalam contoh ini hanya untuk ilustrasi. Hanya kadar DBKL dan MBPP ialah angka yang diterbitkan, dan bil sebenar anda akan berbeza.

6. Jika unit disewakan

Dari segi undang-undang, cukai tanah dan cukai taksiran ditanggung oleh pemilik. Kebanyakan perjanjian sewa perdagangan mengekalkannya pada tuan rumah, tetapi baca klausa perbelanjaan. Jika pemilik gagal membayar, undang-undang membenarkan penyewa membayar terus kepada pejabat tanah atau majlis dan menolaknya daripada sewa (KTN seksyen 98; Akta Kerajaan Tempatan 1976 seksyen 151).

7. Tip praktikal

• Sebelum membeli, minta resit cukai tanah dan cukai taksiran terkini serta penyata akaun perbadanan pengurusan daripada penjual.
• Semak cara perbelanjaan ini dibahagikan sehingga tarikh penyempurnaan dalam perjanjian jual beli.
• Kemas kini alamat anda di pejabat tanah dan majlis, dan tandakan 31 Mei, akhir Februari dan akhir Ogos dalam kalendar anda.
• Masukkan semua kos ini apabila mengira hasil sewa bersih anda.

Ini panduan umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar dan prosedur berbeza mengikut negeri dan majlis.

Ingin membeli atau menyewakan kedai atau pejabat? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda mengira kos tahunan sebenar sebelum membuat keputusan.