马来西亚店铺和办公室每年要付哪些费用？地税、门牌税与管理费

简单来说：买下店铺或办公室，不代表以后不用再付钱。业主每年要向州政府缴付地税，向地方政府缴付门牌税；如果是分层单位，还有管理费和储备金，再加上保险。商业产业的门牌税率通常比住家高，所以要把这些费用算进预算和租金回酬里。

1. 地税（cukai tanah / quit rent）

地税是《国家土地法典》下，已转让土地每年须缴付给州政府的地租。金额印在地契或每年的账单上，各州按土地用途类别、地点和面积自定税率。

• 谁来付：注册业主，或代表业主的人（第95条）。
• 何时付：全年地税在1月1日到期，若未缴付，6月1日起即成为欠款（第94(2)条）。实际上，请在5月31日前缴清。
• 逾期后果：须按州规则加收欠款费。土地局长可发出6A表格催缴通知（第97条），雪兰莪和Kedah的土地局给予三个月期限缴清。如果仍未全数缴付，土地可被州政府充公（第100条）。
• 分层单位：如果已根据《1985年分层地契法令》第IVA部分实施分层地税，每个单位业主须为自己的单位缴付地税，同样在6月1日起成为欠款（第23C条），并会收到11表格通知，甚至可能被充公（第23H条）。

雪兰莪已不再邮寄地税账单，业主须在州政府的e-Tanah网站下载；其他州大多也有自己的网上缴费平台。

2. 门牌税（cukai taksiran / cukai pintu）

门牌税由市政厅、市议会或县议会根据《1976年地方政府法令》第XV部分征收，算法是年值 × 税率（第130条）。年值是指假设由房东负担维修、保险和保养费用时，该产业每年估计可收取的总租金；空地的年值则为公开市值的10%。

• 商业税率较高：第129条允许地方政府按产业的实际用途定不同税率。例如，DBKL公布的商业建筑税率为10%（36平方英里范围内），住宅建筑为4%；MBPP 2025年的税率则是商业9%，有地住宅5.6%。
• 谁来付：业主。未缴的门牌税是该产业的第一押记（第146条）。
• 何时付：每半年缴付一次。到2月底或8月底仍未缴付的金额即成为欠款，地方政府可加收费用（第147条）。
• 逾期后果：发出E表格通知、给予15天缴付期限后，地方政府可发出扣押令，扣押产业内的动产（第148条），即使那些物品属于别人。最终手段是向高等法院申请拍卖该产业（第151条）。

3. 核对门牌税估值与提出异议

地方政府修订估值清单时会通知业主。如果您认为产业估值高过应课税值，可以在修订日期至少14天前以书面提出异议（第142条）。之后的修改，例如装修或改变用途后重新估值，也有各自的通知和异议期限（第144条）。如果异议被驳回，您可以在14天内向高等法院上诉，但必须先缴付该门牌税（第145条）。可以异议的是估值，不是地方政府定的税率百分比。

4. 分层单位：管理费与储备金

分层店铺或办公室的管理费由管理机构（MC）按各单位的份额单位（share units）计算。用途明显不同的单位可以定不同费率，例如综合发展项目中的店铺和住宅（《2013年分层管理法令》第60条）。此外还要另缴相当于管理费10%的储备金（第59条）。迟缴可被收取每年最高10%的利息，而且欠款可以向下一任业主追讨，所以购买前一定要索取账目结单。

5. 保险

在分层建筑中，管理机构必须为整栋建筑购买损毁保险，保额至少达到重置价值，并且至少每五年由注册估价师重新估值一次（第93及94条），保费从管理费账户支付。您自己的装修、货品和室内物品仍须另外投保。有地店屋则由业主自行为建筑购买火险，贷款通常也会要求投保。

此例中的年值、分层地税、管理费和保险数字仅供说明，只有DBKL和MBPP的税率是公布的数字，您实际的账单会有所不同。

6. 如果单位出租

法律上，地税和门牌税由业主负责。大多数商业租约也规定由房东支付，但请细看租约中的开支条款。如果业主拖欠，法律允许租户直接向土地局或地方政府缴付，再从租金中扣除（《国家土地法典》第98条；《1976年地方政府法令》第151条）。

7. 实用建议

• 购买前，向卖家索取最新的地税和门牌税收据，以及管理机构的账目结单。
• 查看买卖合约中，这些费用在交易完成前如何分摊。
• 在土地局和地方政府更新通讯地址，并在日历上标注5月31日、2月底和8月底。
• 计算净租金回酬时，把以上所有费用都算进去。

本文为一般指南，并非法律或税务意见。税率和程序因州和地方政府而异。

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