马来西亚怎么分地和合并地契？分割、共有地分割与合并须知

简单来说：根据适用于Peninsular Malaysia和Labuan的《国家土地法典》（National Land Code，NLC），您可以把一张地契分成多个地段（分割地契，pecah sempadan），把多人共有的土地分成各自独立的地契（共有地分割，pecah bahagian），或把相邻地段合并成一张地契（合并地契，penyatuan tanah）。每一种都需要土地局批准，通常也需要地方政府的规划准证，并须完成测量才会发出新地契。

1. 三种不同的程序

• 分割地契（第135至139条）：业主把土地分成两个或以上部分，每部分各有独立地契。使用9A表格申请。
• 共有地分割（第140至145条）：两名或以上共同业主持有的土地，分给每人一张独立地契，面积尽量与各自的不可分割份额（undivided share）成比例。想继续共同持有的业主，可以把剩余部分保留在同一张地契下。使用9B表格申请。
• 合并地契（第146至150条）：同一业主拥有两块或以上相连的地段（每块至少与另一块共用一条界线），可以合并成一张地契。这些地段必须位于同一个巫金（mukim）、镇或村。使用9C表格申请。

除非州政府另有指示，注册局地契（Registry title）由州土地与矿务局局长批准，土地局地契（Land Office title）则由县土地局的土地行政官批准。

2. 先取得规划准证

根据适用于Peninsular Malaysia的《1976年城乡规划法令》（第172号法令），"发展"包括分割或合并土地，而第19条规定，未获规划准证不得进行任何发展。NLC第136(1)(c)条也把所需的规划批准列为条件。实际上，地段规划图（layout）会先由地方规划当局批准，或与土地局申请同时进行。Kuala Lumpur适用《1982年联邦直辖区（规划）法令》，Sabah和Sarawak则有各自的土地法。

3. 土地局会检查什么

第136(1)条列出分割地契的条件，共有地分割和合并地契也大多适用：

• 不违反地契上的任何权益限制（restriction in interest）或其他法律。
• 已取得规划批准，并且不抵触已批准的发展蓝图。
• 没有拖欠土地税收，例如地税（quit rent）。
• 每一位抵押权人（贷款机构）、承租人和留置权人的书面同意。
• 最小面积：农业地每块至少约1依格（0.99依格）；其他土地的最小面积由规划当局决定。
• 形状适合预定用途，而且每个地段都有通往道路的出入口。这可能需要献出土地作道路、自建私人道路，或设立土地行政官通行权。
• 已批准规划图中作公共用途的土地，须交还州政府。

4. 申请步骤

土地局收到申请后，会在地契上加注。土地行政官或州土地与矿务局局长随后批准（如有需要可作小修改）或拒绝。获批后，您须缴付测量费以及准备和注册新地契的费用。每个地段完成测量后才会发出正式地契（final title），但业主可以在测量完成前申请临时地契（qualified title）。

5. 共同业主意见不一怎么办

根据第141A条，即使其他共同业主不参与或不同意，任何一位共同业主都可以申请分割。土地行政官会给其他共同业主28天提出反对，如有反对便会进行调查。约1依格（0.99依格）或以下的农业地，须交由州政府批准（第143A条）。共同业主也可以根据第145条向法庭申请，法庭可下令分割、把某人的份额转让给其他共同业主，或出售土地。

6. 合并地契何时需要州政府批准

以下情况还须州政府批准：所有地段都是土地局地契而合并后面积超过约10依格（9.88依格）；部分是注册局地契、部分是土地局地契；或各地段的年限、地税税率、土地用途类别、条件或限制不同。州政府可为合并后的地段订定年限、地税和条件，如延长租赁年限，也可征收补地价（premium）。

7. 费用与实用建议

费用由各州的土地条例规定。例如，Penang州土地与矿务局（PTG）列明的申请费为每个新地段RM50（最低RM200），注册正式地契为每个新地段RM100。此外还有测量费、顾问费，以及地方政府或州政府征收的费用。请向所属土地局查询最新收费。

• 先查地契：土地用途类别、明示条件、权益限制、抵押和私人禁令（caveat）。
• 如果土地已抵押，尽早取得贷款机构的书面同意，并在申请前缴清拖欠的地税。
• 道路和公共用途土地会减少可出售的净面积。
• 农业地可以根据第124A条（7D表格）同时申请分割和更改用途类别或条件。
• 约99依格（98.84依格）或以上的农业园丘地（estate land）须交由园丘土地局（Estate Land Board）审议。
• 购买"等待分割"的地段时，要查看批准信，并记住要等测量完成后才会发出您自己的地契。

本文为一般指南，并非法律意见。各州程序和收费有所不同。

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