Pecah Sempadan, Pecah Bahagian dan Penyatuan Tanah di Malaysia: Proses dan Kelulusan

Ringkasnya: di bawah Kanun Tanah Negara (KTN), yang terpakai di Semenanjung Malaysia dan Labuan, anda boleh memecahkan satu hakmilik kepada beberapa lot (pecah sempadan), membahagikan tanah milik bersama kepada hakmilik berasingan (pecah bahagian), atau menyatukan lot bersebelahan di bawah satu hakmilik (penyatuan tanah). Setiap satu memerlukan kelulusan pejabat tanah, biasanya kebenaran merancang daripada pihak berkuasa tempatan, dan kerja ukur sebelum hakmilik baharu dikeluarkan.

1. Tiga proses yang berbeza

• Pecah sempadan, seksyen 135 hingga 139: tuan punya memecahkan tanah kepada dua atau lebih bahagian, setiap satu di bawah hakmilik berasingan. Permohonan menggunakan Borang 9A.
• Pecah bahagian, seksyen 140 hingga 145: tanah yang dipegang oleh dua atau lebih tuan punya bersama dibahagikan supaya setiap seorang mendapat hakmilik berasingan bagi keluasan yang sehampir mungkin dengan syer tak berpecahnya. Tuan punya yang mahu kekal bersama boleh memegang baki tanah di bawah satu hakmilik. Permohonan menggunakan Borang 9B.
• Penyatuan tanah, seksyen 146 hingga 150: tuan punya dua atau lebih lot yang bersempadanan, iaitu setiap lot berkongsi sekurang-kurangnya satu sempadan dengan lot lain, menyatukannya di bawah satu hakmilik. Lot-lot itu mesti berada dalam mukim, bandar atau pekan yang sama. Permohonan menggunakan Borang 9C.

Melainkan Pihak Berkuasa Negeri mengarahkan sebaliknya, Pengarah Tanah dan Galian meluluskan tanah di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar, manakala Pentadbir Tanah di pejabat tanah daerah meluluskan tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah.

2. Kebenaran merancang didahulukan

Di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), yang meliputi Semenanjung Malaysia, "pemajuan" termasuk pecah sempadan atau penyatuan tanah, dan seksyen 19 melarang sebarang pemajuan tanpa kebenaran merancang. Seksyen 136(1)(c) KTN juga menjadikan kelulusan perancangan yang diperlukan sebagai syarat. Dalam amalan, pelan susun atur diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan sebelum atau serentak dengan permohonan di pejabat tanah. Kuala Lumpur tertakluk kepada Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982, manakala Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah sendiri.

3. Perkara yang disemak oleh pejabat tanah

Seksyen 136(1) menyenaraikan syarat bagi pecah sempadan. Kebanyakannya terpakai juga bagi pecah bahagian dan penyatuan tanah:

• Tidak melanggar sebarang sekatan kepentingan pada hakmilik atau undang-undang lain.
• Kelulusan perancangan telah diperoleh dan tidak bercanggah dengan pelan pembangunan yang diluluskan.
• Tiada hasil tanah tertunggak, seperti cukai tanah yang belum dibayar.
• Persetujuan bertulis setiap pemegang gadaian (pemberi pinjaman), pemajak dan pemegang lien.
• Keluasan minimum: bagi tanah pertanian, setiap bahagian mesti sekurang-kurangnya dua per lima hektar (0.4 hektar, kurang sedikit daripada 1 ekar). Bagi tanah lain, keluasan minimum ditetapkan oleh pihak berkuasa perancang.
• Bentuk yang sesuai dengan kegunaan yang dirancang, dan jalan masuk ke setiap lot. Ini mungkin bermaksud menyerahkan tanah untuk jalan, menyediakan jalan persendirian, atau hak lalu-lalang Pentadbir Tanah.
• Tanah untuk kegunaan awam dalam pelan susun atur yang diluluskan mesti diserahkan kepada Negeri.

4. Proses langkah demi langkah

Selepas permohonan diterima, satu nota diendorskan pada hakmilik. Pentadbir Tanah atau Pengarah Tanah dan Galian kemudian meluluskannya, dengan pengubahsuaian kecil jika perlu, atau menolaknya. Selepas kelulusan, anda membayar bayaran ukur serta bayaran penyediaan dan pendaftaran hakmilik baharu. Hakmilik tetap hanya dikeluarkan selepas setiap lot diukur, walaupun tuan punya boleh memohon hakmilik sementara sebelum kerja ukur selesai.

5. Apabila tuan punya bersama tidak bersetuju

Melalui seksyen 141A, mana-mana tuan punya bersama boleh memohon pecah bahagian walaupun yang lain tidak menyertai atau tidak bersetuju. Pentadbir Tanah memberi tempoh 28 hari kepada tuan punya bersama yang lain untuk membantah dan mengadakan siasatan jika ada bantahan. Tanah pertanian seluas 0.4 hektar atau kurang dirujuk kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk kelulusan (seksyen 143A). Tuan punya bersama juga boleh memohon ke mahkamah di bawah seksyen 145, yang boleh memerintahkan pecah bahagian, pindahan syer kepada tuan punya bersama yang lain, atau penjualan tanah.

6. Bila penyatuan tanah perlukan perkenan Negeri

Pihak Berkuasa Negeri juga perlu memperkenankan penyatuan apabila semua lot di bawah hakmilik Pejabat Tanah dan jumlah keluasannya melebihi 4 hektar, apabila sebahagian lot di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar dan sebahagian lagi di bawah hakmilik Pejabat Tanah, atau apabila lot-lot itu berbeza dari segi tempoh pegangan, kadar cukai, kategori kegunaan tanah, syarat atau sekatan. Negeri kemudian boleh menetapkan tempoh pegangan, cukai dan syarat bagi lot yang disatukan, dan mengenakan premium jika tempoh pajakan dilanjutkan.

7. Kos dan tip praktikal

Bayaran ditetapkan oleh kaedah-kaedah tanah setiap negeri. Contohnya, PTG Pulau Pinang menyenaraikan bayaran permohonan RM50 bagi setiap lot baharu (minimum RM200) dan RM100 bagi setiap lot baharu untuk pendaftaran hakmilik tetap. Selain itu terdapat bayaran ukur, yuran perunding dan sebarang caj yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan atau Negeri. Semak kadar semasa dengan pejabat tanah anda.

• Semak hakmilik dahulu: kategori kegunaan tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan, gadaian dan kaveat.
• Jika tanah digadai, dapatkan persetujuan bertulis pemberi pinjaman lebih awal, dan jelaskan tunggakan cukai tanah sebelum memohon.
• Ingat bahawa jalan dan tanah untuk kegunaan awam akan mengurangkan keluasan bersih yang boleh dijual.
• Tanah pertanian boleh memohon pecah sempadan dan tukar kategori atau syarat serentak di bawah seksyen 124A (Borang 7D).
• Tanah ladang pertanian seluas 40 hektar atau lebih dirujuk kepada Lembaga Tanah Ladang.
• Apabila membeli lot "dalam proses pecah sempadan", minta surat kelulusan dan ingat bahawa hakmilik anda hanya dikeluarkan selepas kerja ukur.

Ini panduan umum, bukan nasihat undang-undang. Prosedur dan bayaran berbeza mengikut negeri.

Merancang untuk memecah, membahagi atau menyatukan tanah? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda merancang langkah seterusnya.