在马来西亚租工厂或仓库：租约条款、印花税与费用分担

简言之：租工厂或仓库是商业合约，但印花税和服务税（SST）由法律订明。付押金前先查建筑规格和地契，清楚写明谁付哪些费用，并按时为合约盖印花。

1. 租约还是租赁？

根据《国家土地法典》，三年或以下属租约（tenancy），不必在土地局登记，但仍强烈建议签书面合约。超过三年属租赁（lease）：须以15A表格签署并登记。因此许多工厂和仓库交易会写成两至三年加续约选择。未登记的租约，除非已在地契加注，否则不一定约束后来的买家或贷款机构；若打算长租，请先咨询律师。

2. 签约前要核对什么

• 准许用途：地契类别应为工业，明示条件须允许您的工序。付任何押金前，先向地方政府（PBT）确认该地址能否取得营业场所执照。
• 电力容量：以电费单上的安培或kVA为准，不要只看广告，并写明若要升级由谁付钱。
• 建筑规格：天花板高度、楼面荷载、办公与生产空间比例，以及场地能否容纳货柜车。
• 批准文件：索取完工与合规证书（CCC）或适居证书，并核对该处所的《1988年消防服务法令》消防证书是否仍有效。
• 租期、租金与押金：押金可协商；写明何时退还、可扣除什么。装修免租期也要书面约定。
• 改建：夹层、吊车、新开口和货架通常需业主同意，往往还要市政厅或消防局批准。写明退租时哪些须拆除。

3. 谁付什么

法律上地税和门牌税由注册业主承担，但商业租约可约定转嫁。常见做法仍应写入合约：

• 业主：地税、门牌税、结构与屋顶维修，以及建筑物火险。
• 租户：水电与通讯、财物和机器保险、公共责任险，以及自身营运所需的营业执照、DOSH与DOE批准。
• 消防证书与系统：《消防服务法令》允许业主、占用者或整体管理人申请。许多租约由业主负责续期建筑物消防证书，并要求租户在重大改动前通知消防局，以及保持洒水系统与消防喉通畅。

4. 租约印花税

根据《1949年印花税法》第一附表第49(a)项（经《2024年财政法令》自2025年1月1日起更新），印花税按平均年租金及其他对价每RM250或其部分征收。原先年租金首RM2,400豁免已取消。LHDN指引（2026年6月30日）确认税率为：

• 租期不超过1年：每RM250收RM1
• 超过1年至3年：每RM250收RM3
• 超过3年至5年：每RM250收RM5
• 超过5年：每RM250收RM7

正本印花税由租户负责；每份副本（RM10）由业主负责。订金或钥匙费另按第49(b)/(c)项征收。须在签署后30天内通过MyTax的e-Duti Setem盖印。未盖印的合约，须先缴足税款和罚款才能在法庭使用。

例子：月租RM15,000的仓库，年租金RM180,000（720个RM250单位）。一年期印花税RM720；两至三年期RM2,160；超过三年至五年RM3,600；超过五年RM5,040。

5. 工业租金的服务税（SST）

工厂和仓库的出租属应税服务。税率自2026年1月1日起为6%（2025年7月至12月为8%）。供居住的住宅不在此列。可退还的押金无须征税。应税租金收入超过关税局门槛的业主须注册并征收SST。年营业额不超过RM150万的中小企业租户，只要在关税局MyPMK系统注册并申报，即可获豁免；新成立的中小企业从SSM注册日起首一年获豁免。

6. 实用建议

• 做地契查册，确认签约人是注册业主；若是二房东，须确认他获书面准许转租。
• 询问业主是否已注册SST，并在合约中写明租金是否包含SST。
• 写明印花税、律师费、电力升级和消防证书续期由谁负责。
• 税务和土地规则可能随财政预算案和州属改变，签约前请向LHDN、关税局或律师确认最新规定。

本文为一般指南，并非法律意见。各州程序和收费有所不同。

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