Menyewa Kilang atau Gudang di Malaysia: Syarat Sewaan, Duti Setem dan Siapa Bayar Apa

Ringkasnya: menyewa kilang atau gudang ialah kontrak perniagaan, tetapi duti setem dan cukai perkhidmatan (SST) ditetapkan oleh undang-undang. Semak spesifikasi bangunan dan hakmilik sebelum bayar deposit, setuju dengan jelas siapa bayar kos mana, dan setemkan perjanjian tepat pada masa.

1. Sewaan atau pajakan?

Di bawah Kanun Tanah Negara, tempoh tiga tahun atau kurang ialah sewaan. Ia tidak wajib didaftarkan di pejabat tanah, walaupun perjanjian bertulis amat digalakkan. Tempoh lebih daripada tiga tahun ialah pajakan: ia hendaklah disempurnakan dalam Borang 15A dan didaftarkan. Itulah sebab banyak urusan kilang dan gudang ditulis sebagai tempoh dua atau tiga tahun dengan pilihan untuk diperbaharui. Sewaan yang tidak didaftarkan tidak secara automatik mengikat pembeli atau pemegang gadaian kemudian melainkan ia diendoskan pada hakmilik, jadi tanya peguam anda jika anda bercadang duduk lama.

2. Apa yang perlu diperiksa sebelum menandatangani

• Kegunaan dibenarkan: kategori tanah sepatutnya industri dan syarat nyata mesti membenarkan proses anda. Sahkan dengan PBT bahawa anda boleh mendapat lesen premis perniagaan di alamat itu sebelum bayar deposit.
• Bekalan kuasa: catat amper atau kVA sedia ada daripada bil elektrik, bukan iklan, dan nyatakan siapa bayar jika perlu naik taraf.
• Spesifikasi bangunan: ketinggian bebas, beban lantai, bahagian pejabat berbanding pengeluaran, dan sama ada halaman boleh menampung lori kontena.
• Kelulusan: minta Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) atau Sijil Layak Menduduki, dan semak sama ada Sijil Bomba di bawah Akta Perkhidmatan Bomba 1988 masih sah.
• Tempoh, sewa dan deposit: deposit boleh dirunding; nyatakan bila dikembalikan dan apa yang boleh ditolak. Setuju tempoh tanpa sewa untuk ubah suai secara bertulis.
• Ubah suai: tingkat mezanin, kren, bukaan baharu dan rak biasanya perlu kebenaran tuan tanah dan kerap kelulusan majlis atau Bomba. Nyatakan apa yang mesti dibuang apabila anda keluar.

3. Siapa bayar apa

Undang-undang meletakkan cukai tanah dan cukai taksiran pada pemilik berdaftar, tetapi sewaan komersial boleh mengalihkan kos. Amalan biasa, yang masih perlu ditulis dalam perjanjian:

• Tuan tanah: cukai tanah, cukai taksiran, baiki struktur dan bumbung, serta insurans kebakaran bangunan.
• Penyewa: elektrik, air, telekomunikasi, insurans kandungan dan jentera, liabiliti awam, serta lesen perniagaan, kelulusan DOSH dan DOE untuk operasi sendiri.
• Sijil bomba dan sistem: Akta Perkhidmatan Bomba membenarkan pemilik, penghuni atau pengurusan keseluruhan memohon. Banyak pajakan meninggalkan pembaharuan Sijil Bomba bangunan kepada tuan tanah, dan mewajibkan penyewa memaklumkan Bomba tentang perubahan material serta menjaga sprinkler dan hos reel.

4. Duti setem ke atas perjanjian sewaan

Di bawah Butiran 49(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949 (dikemas kini Akta Kewangan 2024 dari 1 Januari 2025), duti dikenakan ke atas setiap RM250, atau sebahagian daripadanya, daripada purata sewa setahun dan balasan lain. Pengecualian lama ke atas RM2,400 pertama sewa setahun telah digugurkan. Garis panduan LHDN (30 Jun 2026) mengesahkan kadar:

• Tempoh sehingga 1 tahun: RM1 setiap RM250
• Lebih 1 tahun hingga 3 tahun: RM3 setiap RM250
• Lebih 3 tahun hingga 5 tahun: RM5 setiap RM250
• Lebih 5 tahun: RM7 setiap RM250

Penyewa bertanggungjawab ke atas duti salinan asal; tuan tanah ke atas setiap salinan (RM10). Premium atau wang kunci dikenakan berasingan di bawah Butiran 49(b)/(c). Setem melalui e-Duti Setem di MyTax dalam 30 hari selepas menandatangani. Perjanjian tidak disetem tidak boleh digunakan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar.

Contoh: gudang RM15,000 sebulan mempunyai sewa setahun RM180,000 (720 unit RM250). Duti ialah RM720 untuk tempoh setahun, RM2,160 untuk tempoh dua atau tiga tahun, RM3,600 untuk lebih tiga hingga lima tahun, dan RM5,040 melebihi lima tahun.

5. Cukai perkhidmatan (SST) ke atas sewa industri

Sewaan dan pajakan kilang serta gudang ialah perkhidmatan boleh cukai. Kadar ialah 6% dari 1 Januari 2026 (ia 8% dari Julai hingga Disember 2025). Rumah untuk tinggal tidak termasuk. Deposit jaminan yang boleh dikembalikan tidak dikenakan cukai. Tuan tanah yang pendapatan sewa boleh cukainya melebihi ambang Kastam mesti mendaftar dan mengenakan SST. Penyewa PKS dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta boleh dikecualikan jika mereka mendaftar dan mengisytiharkan dalam sistem MyPMK Kastam; PKS baharu dikecualikan untuk tahun pertama dari pendaftaran SSM.

6. Tip praktikal

• Buat carian tanah dan pastikan penandatangan ialah pemilik berdaftar, atau bahawa tuan tanah kecil mempunyai kebenaran bertulis untuk menyewakan semula.
• Tanya sama ada tuan tanah berdaftar SST, dan nyatakan dalam perjanjian sama ada sewa termasuk SST.
• Tulis siapa bayar duti setem, yuran guaman, naik taraf kuasa dan pembaharuan Sijil Bomba.
• Peraturan cukai dan tanah boleh berubah setiap Belanjawan dan mengikut negeri, jadi sahkan kedudukan terkini dengan LHDN, Kastam atau peguam anda sebelum menandatangani.

Artikel ini ialah panduan umum, bukan nasihat undang-undang. Prosedur dan yuran berbeza mengikut negeri.

Mencari kilang atau gudang untuk disewa? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda membandingkan unit serta memahami kosnya sebelum menandatangani.