马来西亚购买分层店铺或办公室：地契、管理费与储备金须知

简单来说：在分层大楼里买店铺、办公室或SOFO单位，买的不只是空间。您同时成为管理机构的一员，分摊公共产业的费用，并须遵守大楼附例。付订金之前，先查清地契、批准文件、管理费和储备金、有没有欠款，以及您的生意能否在那里申请到执照。

1. 先弄清买的是什么：地契

分层商业单位——商场里的店铺、办公室单位、SOHO、SOFO和SOVO——在西马半岛是根据《1985年分层地契法令》（第318号法令）分割的。先确认个别分层地契（strata title）是否已经发出。如果已发出，律师可以为该单位做土地查册；如果只有母地契（master title），买卖通常以转让契（deed of assignment）进行，可能需要发展商（以及贷款机构，如有）的同意。也要查看地契上的土地用途类别和明文条件：商业大楼应建在获准作商业用途的土地上。

2. 商业单位的法定保障较少

《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）保障住宅买家，包括SOHO。纯商业建筑不在保障范围内。房屋及地方政府部（KPKT）说明，购屋者索偿仲裁庭只处理住宅案件，不处理商业建筑。因此，向发展商购买新的SOFO、SOVO、办公室或零售单位时，没有法定的标准买卖合约：交屋期限、延迟交屋赔偿和瑕疵保修期，全看合约怎么写。请与您自己的律师仔细阅读。

3. 谁管理大楼：JMB还是MC

在西马半岛和Labuan，分层大楼依据2015年6月1日起生效的《2013年分层管理法令》（第757号法令）管理。分层地契发出前，由发展商、之后由联合管理机构（JMB）管理；分层地契登记册开立后，由管理机构（MC）接手。Sabah和Sarawak有各自的法律。每个地方政府（PBT）都设有建筑物总监（COB）监督这些机构。

4. 管理费与储备金

每位业主按单位的股份单位（share units）比例缴付两项费用：

• 管理费（maintenance fee）：用于公共产业的日常维护，例如清洁、保安、电梯、照明和保险。
• 储备金（sinking fund）：用于将来的大型工程，例如重新油漆、修屋顶或更换电梯。根据法令，储备金至少是管理费的10%。

在JMB管理下，业主须在收到通知后14天内付款；无论JMB还是MC，迟付利息上限都是每年10%。MC也可以对用途明显不同的单位设定不同费率，所以综合发展项目里的店铺和办公室单位，费率可能与住宅单位不同。

未付的管理费可以向业主的产权继承人追讨。签约前，请JMB或MC发出书面结单，证明该单位没有欠款，并要求卖家在交易完成前还清所有欠款。

5. 附例、用途与营业执照

细读大楼附例和管理规则，可能会限制营业时间、装修工程、招牌、上下货及某些行业。接着向地方政府确认您的生意能否在该单位申请营业场所执照，并查看大楼的完工与合格证书（CCC）。餐饮店、补习中心或诊所可能需要额外批准。

6. 了解大楼的“健康状况”

• 最新的审计账目和储备金余额。
• 上一次常年大会的会议记录：计划中的工程、特别征费或纠纷。
• 大楼保险，以及电梯、消防系统和停车场的状况。
• 入驻率：空置单位多，可能代表人流少、欠费多。

有关管理费、会议或附例的纠纷，可向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出索偿，上限为RM250,000。

7. 转让印花税

转让文件按售价或市值（以较高者为准）征收印花税：首RM100,000为1%，RM500,000以内为2%，RM100万以内为3%，超过部分为4%。例如，RM800,000的单位须缴RM1,000 + RM8,000 + RM9,000 = RM18,000。外国公司及非永久居民的非公民购买非住宅产业，统一缴付4%。

以上为一般指南，并非法律意见。各州及各大楼的规定可能不同，请向律师、COB及地方政府确认。

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