Cara Kilang Dinilai di Malaysia: Pendekatan Perbandingan, Pendapatan dan Kos

Ringkasnya: nilai kilang bukan sekadar harga yang diminta penjual. Di Malaysia, hanya penilai berdaftar boleh menilai hartanah dengan bayaran, dan mereka mengikut Piawaian Penilaian Malaysia menggunakan tiga pendekatan: perbandingan, pendapatan dan kos. Memahami cara ia berfungsi membantu anda berunding harga, merancang pembiayaan dan menyemak duti setem.

1. Siapa yang menilai kilang

Di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242), hanya penilai berdaftar yang mempunyai kebenaran untuk beramal daripada Lembaga Penilai (seksyen 19 dan 21) boleh menilai tanah dan bangunan dengan bayaran. Biasanya anda akan berurusan dengan tiga jenis penilaian:

• Penilai panel bank, yang menilai kilang untuk pinjaman anda.
• Penilai swasta yang anda lantik, contohnya sebelum membeli, menjual, menstruktur semula atau menyelesaikan pertikaian.
• Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), penilai kerajaan, yang boleh diminta oleh Pejabat Duti Setem untuk menentukan nilai pasaran semasa pindah milik disetemkan.

2. Pendekatan perbandingan

Penilai melihat jualan terkini hartanah industri yang serupa berdekatan, biasanya mengikut nombor lot atau hakmilik, tarikh, harga, pegangan serta keluasan tanah dan binaan, kemudian membuat pelarasan bagi perbezaan seperti saiz, lokasi, usia, keadaan dan baki pajakan. Ini pendekatan utama bagi jenis kilang biasa seperti kilang teres, berkembar dan sesebuah di kawasan perindustrian yang mantap, kerana terdapat cukup transaksi untuk dibandingkan.

3. Pendekatan pendapatan

Bagi kilang atau gudang yang disewakan, atau dibeli sebagai pelaburan, penilai boleh menggunakan kaedah pelaburan. Mereka menganggar sewa pasaran, menolak perbelanjaan seperti cukai tanah, cukai taksiran, insurans dan pembaikan, kemudian membahagikan pendapatan bersih tahunan dengan kadar permodalan yang diambil daripada urus niaga setanding. Sewa yang lebih tinggi atau kadar permodalan yang lebih rendah memberi nilai yang lebih tinggi, jadi penilai mesti menunjukkan bukti bagi kedua-duanya.

4. Pendekatan kos

Bagi loji khusus yang jarang berpindah tangan, penilai boleh menggunakan kaedah kos penggantian susut nilai. Nilainya ialah nilai tanah ditambah kos membina bangunan moden yang setara hari ini, ditolak susut nilai kerana usia dan haus, reka bentuk yang ketinggalan, atau lokasi yang lemah. Garis Panduan Penilaian Aset Suruhanjaya Sekuriti, misalnya, meminta penilai menggunakan sekurang-kurangnya dua pendekatan dan menerangkan cara keputusannya diselaraskan.

5. Faktor yang menentukan nilai kilang

• Hakmilik dan pegangan: pegangan bebas atau pajakan, baki tahun, kategori kegunaan tanah (perusahaan) dan syarat nyata, serta sebarang sekatan kepentingan seperti lot Bumiputera atau keperluan kebenaran negeri untuk pindah milik.
• Tanah dan bangunan: keluasan tanah, keluasan binaan, nisbah ruang pejabat dan pengeluaran, ketinggian bersih, beban lantai dan ruang untuk lori kontena.
• Bekalan elektrik dan utiliti: kapasiti bekalan elektrik, air, saliran dan sistem pencegahan kebakaran.
• Kelulusan: Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) atau Sijil Kelayakan Menduduki, dan tiada pengubahsuaian tanpa kelulusan. Penilai akan mencatat pelanggaran dan biasanya tidak menilai struktur haram.
• Lokasi: akses ke lebuh raya dan pelabuhan, tenaga kerja dan kegunaan tanah di sekeliling.

Angka dalam contoh ini hanya untuk ilustrasi dan bukan kadar pasaran. Penilaian sebenar menggunakan bukti daripada transaksi sebenar.

6. Mengapa penilaian penting semasa membeli atau menjual

• Pembiayaan: bank biasanya mengira pinjaman berdasarkan harga belian atau nilai penilaian, yang mana lebih rendah. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga, anda perlu menyediakan lebih banyak wang tunai untuk kekurangan itu.
• Duti setem: duti ke atas pindah milik dikenakan atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Jika taksiran Pejabat Duti Setem, yang selalunya berdasarkan nilai JPPH, lebih tinggi daripada harga anda, anda boleh membuat bantahan di bawah seksyen 38A Akta Setem 1949, sebaik-baiknya disokong laporan penilai anda sendiri.
• Rundingan: penilaian sebelum menandatangani perjanjian memberi kedua-dua pihak pandangan bebas tentang harga.

7. Tip praktikal

• Semak bahawa penilai berdaftar dengan Lembaga Penilai sebelum melantiknya.
• Berikan hakmilik, pelan bangunan yang diluluskan, CCC dan perjanjian sewa kepada penilai supaya laporannya lengkap.
• Baca perbandingan dalam laporan, bukan sekadar angka akhir.
• Ingat bahawa penilaian ialah pendapat profesional pada tarikh tertentu, dan pasaran sentiasa berubah.

Ini panduan umum, bukan nasihat penilaian atau undang-undang profesional.

Ingin membeli atau menjual kilang atau gudang? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu anda memahami nilainya sebelum membuat keputusan.