Melanjutkan Tempoh Pajakan Tanah di Malaysia: Seksyen 90A, Premium dan Prosedur

Ringkasnya: kebanyakan tanah di Semenanjung Malaysia dipegang sama ada selama-lamanya (pegangan bebas) atau bagi tempoh tertentu (pajakan), biasanya sehingga 99 tahun. Apabila tempoh itu tamat, tanah kembali kepada Negeri. Sejak 1 Januari 2017, tuan punya tanah boleh memohon pelanjutan pajakan di bawah seksyen 90A Kanun Tanah Negara, tetapi hanya sebelum tempoh tamat, dan kelulusan serta premium ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri masing-masing.

1. Mengapa baki tempoh pajakan penting

Hakmilik anda menunjukkan tarikh tamat pajakan. Di bawah seksyen 46(1)(a) Kanun Tanah Negara, tanah berimilik kembali dan terletak hak pada Pihak Berkuasa Negeri apabila tamat tempoh yang dinyatakan dalam hakmilik. Baki pajakan yang pendek juga boleh menjejaskan jualan semula dan pembiayaan, kerana pembeli dan pembiaya melihat berapa tahun yang tinggal. Semak tarikh tamat melalui carian tanah sebelum membeli, dan rancang awal jika anda sudah memiliki tanah pajakan.

2. Asas undang-undang: seksyen 90A

Seksyen 90A dimasukkan ke dalam Kanun Tanah Negara melalui Akta Kanun Tanah Negara (Pindaan) 2016 (Akta A1516) dan berkuat kuasa pada 1 Januari 2017. Perkara utamanya:

• Tuan punya berdaftar memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri melalui Pentadbir Tanah.
• Permohonan mesti dibuat sebelum tempoh dalam hakmilik tamat.
• Seksyen 76(a) mengehadkan pemberimilikan bertempoh kepada 99 tahun, jadi tempoh pelanjutan dicampur baki tempoh tidak boleh melebihi 99 tahun.
• Setiap pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar, seperti bank pemegang gadaian, penerima pajak atau pemegang lien, mesti memberi persetujuan, kecuali dikecualikan oleh Pihak Berkuasa Negeri.
• Bagi skim strata, perbadanan pengurusan memohon berdasarkan ketetapan sebulat suara, dan pelanjutan itu terpakai kepada semua hakmilik strata.

3. Prosedur langkah demi langkah

Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG) Bilangan 2/2024 menggariskan prosedur biasa:

• Kemukakan permohonan bersama fi yang ditetapkan dalam kaedah tanah negeri, surat persetujuan bertulis dan biasanya dokumen hakmilik keluaran.
• Pentadbir Tanah membuat endorsan nota permohonan pada dokumen hakmilik daftaran.
• Pegawai Petempatan menyediakan laporan tanah (lokasi, kegunaan semasa, sebarang pelanggaran syarat), dan Pentadbir Tanah merujuk kepada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) untuk nilai pasaran bagi menentukan premium.
• Pihak Berkuasa Negeri meluluskan atau menolak mengikut budi bicaranya.
• Jika diluluskan, anda menerima notis Borang 5A untuk membayar premium dan bayaran lain. Jika tidak dibayar dalam tempoh yang ditetapkan, kelulusan luput.
• Selepas bayaran, memorial pelanjutan tempoh dibuat pada hakmilik.

4. Berapakah premiumnya?

Tiada kadar tunggal di peringkat nasional. Setiap negeri menetapkan premium dan fi sendiri dalam kaedah tanah negeri. Kuala Lumpur ialah contoh yang diwartakan: di bawah Kaedah-Kaedah Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (Pindaan) 2023, premium ialah satu pecahan nilai tanah × 1/99 × (tempoh baharu − baki tempoh). Pecahannya 1/32 bagi tanah pertanian, 1/16 bagi kediaman, 1/8 bagi perdagangan dan industri, dan 3/32 bagi pembangunan bercampur. Bayaran Borang 5A mesti dijelaskan dalam tempoh tiga bulan.

Contohnya, lot kediaman di Kuala Lumpur dengan nilai tanah RM990,000 dan baki 40 tahun, dilanjutkan kepada tempoh baharu 99 tahun: 1/16 × RM990,000 × 1/99 × (99 − 40) = RM36,875. Ini hanya ilustrasi: nilai tanah sebenar datang daripada penilaian, dan negeri lain menggunakan formula serta had berbeza. Contohnya, borang Terengganu menyatakan fi permohonan RM200 bagi setiap hakmilik dan had gabungan 60 tahun bagi tanah perusahaan.

5. Bagaimana jika pajakan sudah tamat?

Seksyen 90A hanya meliputi permohonan yang dibuat sebelum tamat tempoh. Pekeliling JKPTG menyatakan jika permohonan dikemukakan dalam masa tetapi kelulusan hanya diperoleh selepas tarikh tamat, Pihak Berkuasa Negeri boleh meluluskannya secara terkebelakang, dan Borang 5A turut meliputi bayaran bagi menggantikan cukai tanah yang tidak dikutip. Jika tiada permohonan dibuat dalam masa, tanah telah kembali kepada Negeri dan bekas tuan punya perlu memohon pemberimilikan baharu. Jangan tunggu sehingga beberapa tahun terakhir.

6. Tip praktikal untuk pemilik dan pembeli

• Semak tarikh tamat dan sebarang gadaian berdaftar pada hakmilik sebelum membeli tanah pajakan.
• Minta persetujuan bertulis bank lebih awal jika tanah itu digadai.
• Pemilik strata perlu membangkitkan pelanjutan dalam mesyuarat agung, kerana ketetapan sebulat suara diperlukan.
• Tanya Pejabat Tanah tentang borang, fi dan kadar premium semasa di negeri anda.
• Bagi pembangunan semula, pemaju kadangkala menggunakan penyerahan balik dan pemberimilikan semula di bawah Bahagian Tujuh A (seksyen 204A–204H), iaitu permohonan yang berasingan.

Ini panduan umum, bukan nasihat undang-undang. Peraturan dan kadar berbeza mengikut negeri, jadi sahkan dengan Pejabat Tanah atau PTG dan peguam anda.

Bercadang membeli atau menjual tanah pajakan? Hubungi PropertyMsia melalui WhatsApp dan kami akan membantu menyemak hakmilik dan baki tempoh pajakan.