马来西亚征地须知：流程、赔偿与您的权利

简单来说：州政府可以根据《1960年土地征用法令》（第486号法令）强制征用私人土地，但必须按照法定程序进行，并依照联邦宪法第13条支付足够的赔偿。赔偿以土地在某个固定日期的市值为基础，再加上某些损失。如果您不同意赔偿金额，提出异议的期限很短，而且非常严格。

谁可以征地？为什么征地？

根据法令第3条，州政府可以为以下用途征地：公共用途（例如道路、铁路、学校或排水工程）；为任何个人或机构进行有利于马来西亚经济发展的用途；或作采矿、住宅、农业、商业、工业或休闲用途。征地程序由县土地局的土地局长（Pentadbir Tanah）负责，联邦项目则由JKPTG负责。

征地流程，一步一步看

• A表格（第4条）：在宪报公布某个地区的土地可能需要征用。官员可以进入土地进行测量（B表格）。如果12个月内没有公布D表格，A表格即告失效。
• D表格（第8条）：正式宣布土地确定需要征用。土地上会标出范围，地契上也会注明拟征用。如果两年内没有作出裁决，D表格即告失效。
• E表格（第10及11条）：公开发出聆讯通知，并送达业主、占用者及所有已注册权益的人士，例如持有抵押的银行或承租人。聆讯不能早于通知发布后21天举行。土地局也可发出F表格，要求您提交书面资料。
• 聆讯与裁决（G及H表格）：土地局长听取索赔和证据后，作出书面裁决（G表格），并向每位相关人士发出裁决及赔偿献议通知（H表格）。
• K表格（第22条）：正式接管土地。土地随即归属州政府，征用记录也会登记在地契上。紧急情况下，政府可发出紧急证书（I表格）提早接管。

赔偿怎样计算？

法令的第一附表列明计算原则。核心是土地的市值，以D表格在宪报公布当天为准；如果D表格在A表格公布后12个月内跟进，则以A表格日期为准。估价师可参考附近类似土地的近期成交，但不会参考该日期之后的成交。地契的土地用途条件，以及地方发展计划中的土地用途也会被考虑。除了市值，赔偿还可包括：

• 分割损失（severance）：被征用部分与您剩余土地分开所造成的损失。
• 不利影响（injurious affection）：征地对您剩余产业造成的其他损害。
• 搬迁费用：如果您必须搬迁住所或营业地点，合理的搬迁开销。

如果工程令您剩余土地增值，增值部分会被扣除。法律也不会考虑征地的紧急程度、您不愿出售的意愿，以及D表格公布后所做的改良（必要的维修或继续种植农作物除外）。

付款与逾期付款费

赔偿的到期日是政府接管土地（K表格）当天，或H表格送达后三个月，以较早者为准。如果逾期支付，须从到期日起按每年5%支付逾期付款费。这个税率自《2016年土地征用（修订）法令》于2017年12月1日生效后实施，之前为8%。如果申请征地的机构在法庭上对裁决提出异议，可以先支付75%，保留25%直到案件判决。

不同意裁决怎么办？

您可以有异议地接受赔偿（accept under protest），之后仍可提出异议。异议须以N表格向土地局长提出，由土地局长转交高等法院。您可以就土地面积测量、赔偿金额、赔偿支付对象或赔偿分配方式提出异议。以下期限法庭不能延长：

• 如果裁决时您本人或代表在场：须在裁决日起六个星期内提出。
• 其他情况：在收到H表格后六个星期内，或裁决日起六个月内，以较早届满者为准。

RM5,000或以下的裁决为最终裁决，不能提出异议。

给业主和买家的实用建议

• 买地前，查看地契查册（title search）有没有拟征用的注明，并向土地局询问附近是否有规划中的道路或铁路。
• 务必出席聆讯。带齐地契、买卖合约、附近近期成交资料、注册估价师报告，以及建筑物、农作物或营业收入的记录。
• 谨慎提出索赔金额。如果您在聆讯时说出一个数目，日后获得的赔偿不能超过这个数目。
• 如果土地已抵押给银行，请通知银行；银行也会收到通知。
• 一开始就记下六个星期的期限，并尽早咨询律师和注册估价师。

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